Depreme dayanaklı yapı stoku ve kaliteli şehircilik için kentsel dönüşüm hayati öne sahip. Ama beş yıllık sürece baktığımızda bu dönüşümün sağlıklı bir yapıda yürütülemediğini görüyoruz. Umulanla gerçekleşen arasında çok ciddi fark var. Öyle değil mi? Ben bu olaya şöyle bakıyorum. Şu ana kadar yapılanlar, oturup da hiçbir şey yapmamaktan daha iyi. Adına ister kentsel dönüşüm isterseniz parsel bazında yenileme deyin, 2013-2018 arasında Kadıköy’de 4 bin apartmanı yıktık, yaptık yapmaya devam ediyoruz. Bir apartmanda orta lama 20 daire olduğunu sayarsak 80 bin konut yenilendiğini söyleyebiliriz. Yani yaklaşık 320 bin insan deprem tehlikesinden kurtarılmış oluyor. Bu da küçümsenecek bir sayı değil. Bir de kentsel dönüşümün laboratuvarı olarak adlandırdığım Fikirtepe var.
Zaten sorunun önemli bir kısmı orada ve işler iyi gitmiyor. Evet ama iyi giden işler de yapılıyor Fikirtepe’de. Burası uzun yıllar altyapı yatırımlarından yeterince yararlanamamış bir bölge. Hal böyleyken, yani gerekli altyapı yatırımları yapılmadan şirketler gidip oradaki gecekondu sahipleriyle anlaştı. Bir kısmında anlaşma sağlanamadı, yıllara yayılan anlaşma süreçleri gördük.
Bunun bir ayağı da finansal zorluklar. Biraz piyasa şartları bozulduğu zaman faizler bir tık yükselince hemen satışlara yansıyor. Ekonomi de biraz durgunluğa girince satış olmuyor. İnşaatlar durdu. Hatta bazı şirketler battı. Kamu bir-iki projeyi iller bankası aracılığıyla aldı, bitirmeye çalışıyor. Ama yetkililer sonuçta şunu söylüyor: Kimse bana güvenmesin, ben müteahhit değilim. İnşaat yapmaya gelmedim.
Yani kamu burada düzenleyici görevini yerine getiremedi mi? Kriterleri belirlenmemiş bir işe başlandı. Burada iş yapan şirketler iyi seçilecekti. Sermaye yeterliliği, iş bitirme yeterliliği olan firmalar gelecek, bu işleri yapacaktı. Kamunun güzel güzel arsalarını Emlak Konut’a veriyoruz. Onlar da “A firması sağlamdır, B firması güzeldir, C firması da fena değil” deyip bir karma yapıyor. Kamu güvencesinde bu firmalar inşaatlarını yapıyor, satışını, reklamını yapıyor. Ama Fikirtepe’de böyle bir durum söz konusu olmadı. Saldım çayıra Mevlam kayıra, gelsin müteahhit yapsın. Müteahhit firmalar iyi ama ekonomide hava biraz bozulunca hemen üşütmeye başlıyorlar. Kentsel dönüşüm aslında iyi niyetle ve çok da iyi başlamış bir işti ama bugüne gelindiğinde durum ortada.
Ne olacak peki Fikirtepe’de bundan sonra? Bundan sonra alım-satım dengesine göre işin geleceği şekillenecek gibi görünüyor. Eğer konut sektörü durağan bir şekilde devam ederse elbette bugünkü gibi sorunlar devam edecek. Bunu nasıl aşarız? Eğer özel bankalar faiz oranlarını indirmeye yanaşmıyorsa, kamu bankaları belli bir süreliğine mesela bir yıllığına faiz oranlarını aşağı çekip konut kredisi sağlayabilir.
Kamu bankaları niçin böyle bir aksiyon alsın? Sonuçta onlar da oyunu bu sektörün gerçeklerine göre oynuyorlar. Patronu kamuysa bu bankalar böyle bir inisiyatif alır. Nasıl bazen tarım sektörüne destek oluyorsa, “İnşaat sektörüne de böyle bir destek veriyorum” diyebilirler. Sonuçta bir yıl için böyle bir düzenleme yapacaklar. Türkiye’nin lokomotif sektörlerinden biri için konuşuyoruz. Vasıflı ya da vasıfsız binler insan istihdam ediliyor ve en az 200 kalem ürün bu sektör için üretiliyor.
Peki kredi faiz orunlarının düşürülmesi tek başına satışları artıracak mı? Elbette tek etken değil. Makro boyutlu riskler mevcut. İnsanların yarın iş garantileri var mı, aylık kazançları devam edecek mi? Bankalara borçlanabilmeleri için insanların önlerini görmeleri gerekiyor. Açıkçası bugün bunu çok göremiyoruz, önümüzdeki dönem biraz sisli bir manzaraya sahip. Umarım 2019 yılındaki seçimlerin sonuçları bu sisin dağılmasın sağlar.
Bölgenizde konut stoku ne kadar? Büyük konut projelerine dair elimizde net bir bilgi yok. Ama parsel bazında bölgemizde en az 5 bin tane bitmiş ve satış bekleyen konut olduğunu söyleyebilirim. Bu sisin dağılmasıyla elimizde bitmiş olan bu konutların alınmasını tavsiye ediyorum. Hepsi çok çok uygun fiyatlara inmiş durumda. Daha iyi bir konuta sahip olmak istiyorlarsa da gerçekten Kadıköy bunun için ideal bir yer. Bugünkü fiyatlar bir daha kolay kolay yakalanabilecek fiyatlar değil.
Last modified: Eylül 7, 2024
